SCI à l'IR ou à l'IS, ce qui revient aux associés, revente comprise

Au 8 octobre 2026, une société civile immobilière (SCI) achète un bien 200 000 € et le revend au même prix après 10 ans. Avec 12 000 € de loyers par an, elle laisse 252 284 € à ses associés à l’impôt sur les sociétés (IS). À l’impôt sur le revenu (IR), c’est 247 593 €, pour des associés imposés à 30 %. L’écart de 4 691 € joue en faveur de l’IS, avec les hypothèses du simulateur.

Gratuit, calcul dans votre navigateur
21 sources officielles
À jour au 8 octobre 2026
Par Julien Fourel

Simulateur · règles du CGI et du BOFiP

SCI à l'IR ou à l'IS : laquelle laisse le plus aux associés ?

Prix d'achat du bien, sans les frais

Loyers par an

Charges par an

Taxe foncière, assurance, entretien. Sans le comptable, compté à part.

Années avant la revente

Prix de revente

Taux marginal d'imposition des associés

Hypothèses modifiables

Comptable par an à l’IR, TTC

Comptable par an à l’IS, TTC

Part du terrain dans le prix, à l’IS

Durée d’amortissement du bâti, à l’IS

À l’impôt sur le revenu

247 593 € reçus par les associés sur 10 ans, revente comprise

Impôts la première année: 4 237 €
Impôts sur la durée, revente comprise: 42 367 €
Plus-value brute à la revente: 0 €
Impôts sur la plus-value: 0 €

Vous garde le plus

À l’impôt sur les sociétés

252 284 € reçus par les associés sur 10 ans, revente comprise

Impôts la première année: 2 083 €
Impôts sur la durée, revente comprise: 37 676 €
Plus-value imposée à la revente: 40 000 €
Impôts de l’année de la revente: 18 930 €

Estimation aux règles fiscales en vigueur le 8 octobre 2026, pour une SCI qui loue un logement nu, sans emprunt. L'impôt réel dépend de la situation de chaque associé : pour une décision, voyez un expert-comptable, un notaire ou un avocat.

Sur cette page 7 sections

Ce que le simulateur suppose

La SCI achète un seul bien, comptant, avec l'argent de ses associés, et loue un logement nu. Elle le garde des années pleines, puis le revend. Les autres choix suivent, chacun à sa source.

À l'IR, chaque associé paie l'impôt sur sa part du revenu foncier legifrance.gouv.fr (source officielle, nouvel onglet) , au régime réel : loyers moins charges legifrance.gouv.fr (source officielle, nouvel onglet) . Les honoraires du comptable s'en déduisent, avec un forfait de gestion de 20 € par local bofip.impots.gouv.fr (source officielle, nouvel onglet) . Ce revenu paie l'impôt au taux marginal choisi et 17,2 % de prélèvements sociaux legifrance.gouv.fr (source officielle, nouvel onglet) .
À l'IS, la SCI déduit l'amortissement du bâti, pas celui du terrain. Aucun texte ne fixe sa durée, qui suit les usages legifrance.gouv.fr (source officielle, nouvel onglet) . Le simulateur prend 20 % de terrain et 40 ans, à adapter avec votre comptable. Le bénéfice après impôt est versé chaque année en dividendes, au prélèvement forfaitaire de 31,4 %. Les apports sont faits en compte courant : le reste de la trésorerie les rembourse, sans impôt.
Le comptable est le premier du comparatif des comptables pour une SCI : Wity, 504 € TTC par an. Une SCI qui loue un logement nu ne facture pas de TVA legifrance.gouv.fr (source officielle, nouvel onglet) . Elle ne récupère donc pas celle qu'elle paie legifrance.gouv.fr (source officielle, nouvel onglet) .

La revente change tout

À l'IR, la plus-value se calcule sur le prix d'achat, majoré de 7,5 % de frais et, après 5 ans, de 15 % de travaux legifrance.gouv.fr (source officielle, nouvel onglet) . Elle profite ensuite d'un abattement de 6 % par année au-delà de la cinquième legifrance.gouv.fr (source officielle, nouvel onglet) . L'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans. Les prélèvements sociaux disparaissent après 30 ans legifrance.gouv.fr (source officielle, nouvel onglet) .

À l'IS, la plus-value se calcule sur la valeur du bien après amortissements legifrance.gouv.fr (source officielle, nouvel onglet) . Les amortissements déduits chaque année reviennent donc dans le bénéfice de la revente, sans abattement pour durée de détention.

Selon la durée et le taux d'imposition

Ce que reçoivent les associés, en euros. Bien de 200 000 € loué 12 000 € par an, revendu au même prix. Hypothèses par défaut du simulateur.
Détention	Associés à 11 %	Associés à 30 %	Associés à 41 %
10 ans	IR 264 648 € IS 252 284 €	IR 247 593 € IS 252 284 €	IR 237 720 € IS 252 284 €
15 ans	IR 296 972 € IS 277 140 €	IR 271 390 € IS 277 140 €	IR 256 580 € IS 277 140 €
22 ans	IR 342 225 € IS 311 938 €	IR 304 705 € IS 311 938 €	IR 282 983 € IS 311 938 €
30 ans	IR 393 943 € IS 351 708 €	IR 342 780 € IS 351 708 €	IR 313 159 € IS 351 708 €

Le prix de revente compte autant que le taux d'imposition. Avec un bien qui prend 2 % par an, revendu 243 799 € après 10 ans, l'IR laisse 291 392 € et l'IS 274 819 €, pour des associés à 30 %. Après 30 ans, c'est 505 052 € à l'IR contre 435 197 € à l'IS.

Avant de choisir

Une SCI relève de l'IR par défaut. L'option pour l'IS se prend avant la fin du troisième mois de l'exercice. La SCI peut y renoncer jusqu'au cinquième exercice qui suit, puis l'option devient définitive. Une SCI qui y renonce ne peut plus opter de nouveau legifrance.gouv.fr (source officielle, nouvel onglet) . Les taux de l'IS sont dans notre guide de l'impôt sur les sociétés. Pour la création elle-même, voyez créer une SCI familiale.

Ce simulateur compare deux régimes avec des règles publiques. Pour un projet réel, avec un emprunt, plusieurs biens ou une transmission, faites-le chiffrer par un expert-comptable, un notaire ou un avocat.

Ce que le simulateur ne couvre pas

l'emprunt et ses intérêts ;
le déficit foncier, quand les charges dépassent les loyers ;
la location meublée et les biens professionnels ;
plusieurs biens, le démembrement des parts et la transmission ;
l'impôt sur la fortune immobilière et les droits de cession des parts ;
les départements et régions d'outre-mer.

Questions fréquentes

Comment choisir entre SCI IR ou IS ?

Comparez ce qui revient aux associés sur toute la durée, revente comprise. À l’IS, l’amortissement réduit l’impôt chaque année, mais la plus-value de revente se calcule sur la valeur amortie. À l’IR, la plus-value profite d’abattements pour durée de détention, jusqu’à l’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Quel est l’intérêt d’une SCI à l’IS ?

L’IS de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice est souvent plus bas que l’impôt sur le revenu et les 17,2 % de prélèvements sociaux des revenus fonciers, et le bien s’amortit. En contrepartie, les dividendes paient 31,4 % de prélèvement forfaitaire, et la revente taxe les amortissements déduits.

Sources

Sources relevées le 7 octobre 2026, page mise à jour le 8 octobre 2026 par Julien Fourel. Notre méthode · Journal des mises à jour

Un chiffre faux ou dépassé ? Signalez-le, idéalement avec le lien de la page officielle : nous vérifions, corrigeons et datons la correction dans le journal.

SCI à l'IR ou à l'IS : laquelle laisse le plus aux associés ?